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长沙商品房全面限价 明确平均利润率6%-8%!


文章作者:www.clickbmx.com 发布时间:2020-03-16 点击:1223



原标题:长沙市商品房限价,净平均利润率6%-8%!前三季度行业整体利润率为10.3%

12月11日,长沙市发改委官方网站发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》),进一步加强商品房价格管理,规定价格由“成本利润税”构成,平均利润率为6%-8%。《通知》将于12月11日起实施。

长沙市发改委2017年发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,规定限价商品住房价格由成本加利润加税收组成,平均利润率为6%-8%。

《通知》版本被市场认为是长沙市新建商品房限价政策的2.0版。限价将从限价商品住房扩大到所有商品住房。

限制价格,防止“避税”

根据《通知》,新建商品房的成本主要包括:地面地价、前期工程成本、房屋建筑安装工程成本、社区公共基础设施及配套公共配套设施、管理成本、销售成本、财务成本、行政费用和资金。利润是指商品房开发经营企业按规定计提的利润,平均利润率为6%-8%。税收按照国家税法和有关政策执行。

《通知》对不计入商品房价格的费用做了特别规定。补偿、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费和办公楼不得计入商品房价格。

这意味着为了盈利,营销过程中的销售成本需要进一步控制。

"房地产企业一般都有膨胀的成本。一方面,它旨在避税。另一方面,膨胀的成本也会增加定价。上述文件发布后,这两个方面可以得到有效控制。”一家上市公司的财务人员对《中国证券报》记者表示。

yi ju研究所智库中心的研究主任严跃进说,限制利润的做法有助于防止房地产公司任意抬高价格和过度追求利润。对于一些融资、营销等费用过高的企业来说,利润自然难以实现,这也将促使住宅企业积极进行科学的项目投资和运营。

中原地产首席分析师张大伟表示,《通知》提到的政策属于限价范围,旨在控制房价上涨。与简单的价格限制相比,利润率的限制方法更加复杂,并且具有更多的动态指标。征地成本、建筑安装成本和配套成本都有很大的变化空间。上述政策对前期低价征地的房企影响较大。

阎跃进说,在过去的两年里,地方政府对土地价格的控制是限价政策的关键。这种利润率控制是价格限制的创新。

一家房地产上市公司的高管告诉《中国证券报》记者(身份证号:XHSZZB),目前房地产调控政策大致可以分为五个层次:限价、限购、限售、贷款和业务额度。这五级监管的目的是不同的。其中,限购限贷是为了转移购房需求,将购房者从一、二线城市调整到三、四线城市,缓解热点城市房价上涨的压力。限制销售对房地产投机者造成了打击,大大减少了投机的空间。限价可以在短期内控制房价,降低整体房价。不管有什么样的限制,都会对房屋企业的利润产生影响。

利润压缩变得普遍

中银国际证券研究报告显示,2019年前三季度,房地产行业上市公司主营业务收入和归属于母公司的净利润增长率分别为19.2%和9%,分别比2019年上半年下降1.2%和3.3%。就利润率而言,该行业的整体毛利率和净利率为

许多业内人士指出,由于这一政策,住房企业的净利润将不可避免地下降,这并不排除一些项目的净利润将下降到5%左右。然而,住房企业通常在一个、两个或三个阶段开发新项目。某一阶段净利润对住宅企业整体绩效的影响相对有限,尤其是对大型住宅企业而言。

让定价更加科学

值得注意的是,长沙的这种做法已经在海南省出现。

2012年,海南省海口市发布《通知》,指出限价商品房的具体销售价格应根据项目用地的土地出让价格、开发成本、建筑安装成本、税费及利润(不超过6%)等全成本因素确定。同年,三亚颁布《海口市限价商品住房管理暂行办法》,明确规定限价商品住房的建设方式、购买资格、监督管理,并要求限价商品住房的利润不得超过建设成本的6%。

对此,严跃进表示,此类政策的出台,实际上使相关住房产品的定价更加科学,不仅保证了住房企业一定的利润率,也保证了相对稳定的房价。

张大伟说目前的控制政策都是微调领域。当房价上涨时,他们会收紧,当房价下跌时,他们会放松。

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