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2020年房地产企业如何转型与升级?


文章作者:www.clickbmx.com 发布时间:2020-02-01 点击:1859



从短期来看,中国房地产行业正经历艰难的复苏。从长远来看,中国房地产业的结构性发展趋势还有很长的路要走。大型住宅企业可以利用产业政策来推动或制定企业转型战略,并寻求未来的突破。

2015年房地产企业如何转型与升级?

1。转型

从传统的投资驱动型增长到综合服务提供商模式,中国房地产业已经不可逆转地从传统的土地收购、房屋建设和房屋销售升级和转型为“产品服务”。

从2013年开始,中国服务业的国内生产总值超过制造业。从宏观环境来看,中国经济呈现整体转型趋势。一方面,以投资和生产为特征的传统房地产和工业经济企业的衰落变得越来越困难。另一方面,可以看出,传统产业中提前完成产业转型升级的企业发展非常迅速,变化如此之快,以至于很多房地产行业的人仍然不明白为什么多彩的生活比鲜花般的一年更有价值。

中国经济结构发展的另一个变化是以消费为代表的服务业经济的扩张,包括文化传媒、教育、医疗和其他行业的兴起和扩张。这尤其体现在过去五年资本市场相关行业的活动水平上,这也将成为资本市场下一阶段的主流趋势。因此,你会看到,在过去的几年里,“房地产服务业”的典型城市化模式竞争非常激烈,导致了华夏幸福、李安东u谷、曲江文头等价值链较长的工业服务房地产企业。产品变得越来越细分,医疗保健、休闲度假、体育文化社区等产品变得越来越多样化,当消费者变得挑剔时,市场的整体产品实力大大提高。

什么样的“房地产服务业”模式持续竞争?

一是全球布局的产业愿景,可以服务于构建以全球优势产业提升中国消费水平的模式。以中国酒店业为例。中国的高端酒店行业得益于早期开业。国际一流品牌酒店进入中国,提升了行业整体水平。目前,可以看出养老、医疗、体育、娱乐等国际高端资源不断被中国资本追逐。这些高端产业的进入将大大增强这一领域的竞争力。过去,许多中国企业发展游艇和高尔夫等设施,遇到了一个又一个困难。直到那时,他们才发现收购世界知名游艇和体育赛事的开发企业更好。

二是围绕产业价值链的延伸建立竞争优势,发展金融和后端服务的综合服务模式。房地产企业的商业模式进一步划分,“专业开发商金融服务”是更好的选择。其实质是发挥专业发展能力来控制资本。特别是房地产金融产品证券化的快速推进和互联网金融的发展,使得开发企业为消费者提供一站式消费模式成为可能。

受中国资本市场大趋势的影响,未来金融改革的方向是改变融资结构,即增加直接融资,特别是风险证券市场,而突破在于多层次资本市场和互联网金融的创新。在资本不会显着增加的预期下,直接融资能力取代了以前间接融资的发展需求。

从中国企业通过资本转型升级的路径来看,一个明显的产业趋势是上市公司和龙头企业主导的并购整合,这已经成为典型的商业发展升级战略。过去几年来,国内住房企业一直受到资本市场的控制。以房地产为主题的上市公司估值较低,增发、借壳市场和再融资等资本市场功能尚未形成

与过去社会资本进入房地产行业相比,现在的资本呈现出与房地产行业背离的趋势。2014年,全国房地产投资下降约21%。当大量资本选择上市公司为主体,“M&A基金上市公司”为转型升级的主要模式时,房地产业在市场和政策的双重压力下以另一种形式深化。2014年前10名和前20名销售额的市场份额分别约为17%和23%,比2013年上升3.5%和4.3个百分点。前10名的销售门槛也从2013年的554亿英镑升至658亿英镑。清仓压力和疲软的市场都是可以通过并购退出的幸运企业。大量中小房地产企业已经退出市场。房地产企业过去已经完成了由大规模扩张驱动的股票优化增长模式。特别是在一方面市场供给大,另一方面购买力有限的背景下,中国房地产金融必然面临创新发展机遇。房地产企业的资本能力建设必将成为下一阶段竞争的重要趋势。

对于以住宅产品为核心业务的开发企业,“房地产住宅消费金融服务”也将成为政策宽松下的新热点,特别是在资产证券化业务加速发展的背景下,投资者、项目经理和服务提供商将加速差异化。

第三是以互联网和创造力为代表的世界新经济浪潮,以及传统工业经济和服务经济的转型升级。“房地产互联网(大数据)”,一些企业开始彻底颠覆传统发展模式。小米、京东和滕循等企业收购或投资房地产只是时间问题。

2。中国房地产企业早期的发展主要是以数量为基础的。在前一个周期,它反映了数量和质量的共存。现在,它正在全面深入地发展,以产品深化为主线,从外部寻求发展。

方向1:建立城市化发展模式。中国目前的城市化率约为55%。如果按照2020年“全面建设小康社会”的目标,城市化率达到62%左右,2020年城镇居民住宅面积将达到314亿平方米,与全国城镇现有住房总量相比,保守差距超过130亿平方米。这是一个非常大的数据。从2003年到2014年,全国城镇新建住宅竣工总面积只有近90亿平方米。

根据今年的政府工作报告,在房地产内容上,重点内容是推进新型城镇化的新突破,促进约1亿农业移民在城镇的定居,改造约1亿人口居住的城镇棚户区和村庄,引导约1亿人口在中西部地区就近城镇化。这是城市化布局的直接而明确的选择。

方向2:结构化机会的位置。目前,市场存在两个结构性热点,一是基于人口结构的产业机会,大型卫生类,特别是“银发经济”的市场机会,二是旧城改造和棚户区改造的机会。

大型健康和养老房地产市场是一个充满希望的新兴市场。各种各样的参赛者都有相同的起点,都有机会成为新的国王。2013年,中国总人口达到13.61亿,其中9.67%为65岁及以上。慢性病和亚健康人群的比例增加,“亚健康”人群占总人口的70%,分布在各个年龄段。慢性病患病率随着年龄组的增长而显着增加。城市气候和环境正在恶化。以空气质量为例,2014年上半年,根据实施新空气质量标准的161个城市的年平均水平,舟山、深圳、拉萨等9个城市达标,其余152个城市不达标。其中,北京、天津和河北的13个城市平均超标63.6%。

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作为一项国家战略,城市和乡镇的棚户区和村庄改造以前曾在市场规模方面提到过。其经营特色已成为实力雄厚的住宅企业的竞争焦点。政策性企业可以规避监管风险,而且大多是政府高度重视的重点项目。尽管前期资金有一定压力,但政策性项目的土地收购成本低,利润高。由于政府注重促进项目融资,政府将给予一定的优惠政策,企业获得项目的成本相对较低。这些政策性项目一般位于城市核心区,周边设施成熟,升值潜力大,产品溢价高。参与此类项目的企业有利于塑造企业的品牌形象。

3。优化

传统开发业务的土地增值红利消失了。企业必须充分优化现有业务资产的盈利能力,以提高运营效率。建立集规划设计、开发建设、物业管理于一体的产业链管理能力是最基本的项目开发管理能力。在此基础上,开发了差异化能力,如商业管理和运营,以及成本优势。在品牌战略、产品战略、营销战略等方面。大规模战略实施后,产业链管理能力开始向子市场深入发展,越来越多与众不同的利基市场将受到重视。

4。扩张

传统房地产企业的扩张是指企业突破原有的产业模式思维,融合和匹配科技、社区和金融化的多产业发展,建立专业化和多元化的合作扩张战略,即确定战略方向,向移动互联、社区和金融化扩张。

在内容上,突破了传统住宅企业过去擅长的住宅和商业双重经营模式。就战略规划而言,未来不仅是投资规模的延伸,而且是通过产业内容和移动互联网技术战略上价值链分工和协调的逆向建立来建设产业发展能力。资产,原来的房地产就是资产,现在的重点是大数据、人才、内容等的布局。在服务方面,传统的商业形式将发生转变,传统的服务和社会服务将转变为互联网和社区服务。

将整体商业模式扩展到现代服务业,有效利用三种工具,即财务、互联网和工业部门等。它可以相互联系,也可以与任何其他行业联系,包括对发展、经营和金融三个主要环节的全面和系统的思考:

1。面向所有行业的移动互联网。所有房地产和运营业务的部分内容和经验转化,包括物业运营的移动互联和大数据应用带来的性能增值;

2。本地化和社区。根据走出去和介绍的理念,基于互联社区中社会互动相关内容的服装尚未提供。它基于区域布局的社区化和与传统服务业的联系。

3。金融化。服务型金融创新、小微金融等发展类似于具有风险投资和孵化器功能的新型金融业务模式和产品形式。在这个过程中产生的服务和内容可以有效地引导房地产行业的金融发展。

5。重组“房地产企业”的合伙制度等制度变迁,其实质是释放组织活力的人才战略。房地产企业在未来周期的长期业务发展中适应制度变迁的机遇,这是在制度变迁完成的基础上进行文化、业务结构和组织结构的重组。利用中国资本市场带来的机遇,完成人才战略的战略布局,特别是混合所有制的战略机遇,是国有房地产企业完成转型的最后战略机遇。

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房地产企业正面临“十三五”战略规划时期。他们应该利用中国社会经济的整体发展和转变模式,进行创新发展,找到企业发展的内在动力,包括文化、结构、人才等。最根本的是完成对企业再发展的系统性和创新性反思。

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